LE PROJET
Une propriété collective
La coopérative d’habitants est fondée sur un nouveau rapport à la propriété, elle est parfois définie comme une troisième voie du logement, entre location et propriété, entre marché privé et marché public. En effet la société coopérative est propriétaire du bien (construction + terrain) et le demeure. Un emprunt commun est contracté avec des mensualités payées par les redevances des habitants coopérateurs. Afin de sécuriser le projet, la coopérative prévoit des provisions pour grosses réparations et gros entretien ainsi qu’une provision pour vacances et impayés de loyer.
Contre la spéculation immobilière
Le coopérateur n’est pas propriétaire de son logement, mais détient des parts sociales. Ces parts sociales sont encadrées et déconnectées de la valeur du bien. Ainsi lors de la revente ou en cas de succession, la non spéculation est garantie.
La démocratie
Les coopérateurs montent ensemble un projet de vie. Les décisions sont prises par l’ensemble des coopérateurs, quel que soit le nombre de parts qu’ils détiennent, selon le principe «un coopérateur = une voix». (Lors des assemblées des habitants, le principe est un foyer = une voix)
Concilier espace privé et espaces communs
Notre groupe d’habitants souhaite «vivre ensemble mais chacun chez soi», c'est-à-dire acheter en commun un lieu de vie, partager un terrain, des équipements, tout en conservant une indépendance, un logement privatif. Le partage d’espaces communs permet à la fois des économies et de favoriser les échanges. Les habitants sont ainsi soucieux des relations qui les lient aux voisins, mais aussi sensibles à l’entraide et au partage.
Les habitants mutualisent une buanderie, une salle de jeux pour les enfants, un atelier de bricolage, des chambres d’amis. Une grande salle commune accueille des fêtes familiales, les réunions du groupe mais est aussi ouverte sur le quartier et la ville.
Les dates clefs
- Décembre 2014 : 3 foyers décident de créer un projet d’habitat participatif + création d’une association : « Les Amis de Mas Coop »
- Mai 2015 : Ils se positionnent sur le lieu de Beaumont sur Lèze (signature compromis de vente)
- Mai 2015 : contrat d’accompagnement avec Habicoop (accompagnement juridique et financier)
- Aout 2015 : trois foyers sont locataires de la future maison commune
- Début 2016 : Permis de construire accordé
- Février 2016 : L’association « Les Amis de Mas Coop » est transformée en SAS coopérative d’habitants Mas Coop.
- Avril 2016 : signature contrat d’étude préliminaire avec les Chalets
- Eté 2016 : subvention fondation de France pour le côté participatif
- Novembre 2016 : lauréat BEPOS (Bâtiments à énergie positives) de l’ADEME
- Décembre 2016 : achat du lieu et du bâti
- 2016 -2017 : travail sur la partie finance / garantie pour contracter le prêt.
- Avril 2017 : projet garanti par le département (70%) et la commune (30%)
- Avril 2017 : début travaux pigeonnier (durée : 1 an)
- Octobre 2017 : Prêt PLS accordé
- Avril 2018 : signature CPI (contrat promotion immobilière) avec les Chalets
- Juillet 2018 : début du chantier des nouveaux logements
- Eté 2019 : chantier participatif murs en terre
- Septembre – novembre 2019 : aménagement dans les lieux.
Côté finances...
Quel financement pour le projet ?
Ce financement couvre l’achat du terrain et du bâti existant, les constructions et le coût de la démarche participative du projet.
*PLS, qu'est-ce que c'est ?
Le prêt locatif social (PLS) est un prêt à taux préférentiel accordé pour la construction, l’achat, la réhabilitation d’un logement destiné à être loué comme logement social. Les PLS sont distribués par les établissements de crédit ayant signé une convention annuelle de refinancement avec la Caisse des dépôts et consignations (CDC). Dans notre cas c'est le Crédit Agricole qui a su répondre à nos besoins. Les bailleurs doivent s’engager par une convention APL signée avec l’État (représenté par le Conseil Départemental). Mas Coop est donc bailleur.
Ce type de prêt nous permet de bénéficier de la TVA à taux réduit (5,5%) et d’une exonération de Taxe Foncière pendant 25 ans pour les 9 logements financés par ce prêt.
En contre-partie, les logements sont attribués sous conditions de ressources : 9 des 11 logements de Mas Coop répondent à ces conditions, cela pérennise la mixité sociale de notre habitat participatif.
Ce type de prêt nous permet de bénéficier de la TVA à taux réduit (5,5%) et d’une exonération de Taxe Foncière pendant 25 ans pour les 9 logements financés par ce prêt.
En contre-partie, les logements sont attribués sous conditions de ressources : 9 des 11 logements de Mas Coop répondent à ces conditions, cela pérennise la mixité sociale de notre habitat participatif.
Pour habiter à Mas Coop...
… chaque coopérateur doit amener dans la mesure du possible un apport financier équivalent à 20 % du coût de son futur logement. L’emprunt étant réalisé par la société coopérative, cet apport est globalisé : certains coopérateurs amènent ainsi plus qu’il ne leur est nécessaire, permettant ainsi à d’autres foyers de pouvoir entrer dans la coopérative sans les 20 % théoriques. A ce jour, les prochains coopérateurs devront avoir de l’apport… (35 000€ pour un T2, 45 000€ pour un T3, et 55 000€ pour un T4).
… chaque coopérateur, indépendamment de son apport initial, doit s’acquitter d’une redevance mensuelle. Cette redevance est calculée en fonction de la surface du logement occupé. C’est un peu comme un loyer MAIS une partie de ce coût mensuel est en réalité épargné par le coopérateur.
REDEVANCE = loyer + « épargne »
Entrons dans les détails…
Le loyer est payé à perte (c’est un loyer !) : il couvre principalement le remboursement des intérêts auprès de la banque et les charges de la société (entretiens, comptabilité, charges des parties communes, etc.).
La partie « épargne » permet à la coopérative de rembourser le capital à la banque. Au départ du coopérateur, la coopérative lui rendra son apport initial. L'épargne, quant à elle est bloquée 30 ans.
Le loyer est payé à perte (c’est un loyer !) : il couvre principalement le remboursement des intérêts auprès de la banque et les charges de la société (entretiens, comptabilité, charges des parties communes, etc.).
La partie « épargne » permet à la coopérative de rembourser le capital à la banque. Au départ du coopérateur, la coopérative lui rendra son apport initial. L'épargne, quant à elle est bloquée 30 ans.
Actuellement, le groupe est complet et il n'y a aucun logement disponible.
Pourquoi un Contrat de Promotion Immobilière ?
Pour réaliser notre projet d'habitat participatif, nous avons dû emprunter. Pour emprunter, la banque nous a demandé une garantie d'une collectivité territoriale. Pour obtenir la garantie du Conseil Départemental, on nous a demandé de travailler avec un bailleur social avec lequel le CD31 a l'habitude de travailler : Les Chalets. C'est une garantie pour le CD31 que le budget et les délais seront respectés. Suite à l'obtention de cette garantie, la commune de Beaumont-sur-Lèze s'est elle aussi portée garante, une façon d'appuyer la confiance qu'elle nous accorde depuis le début de cette aventure (printemps 2015).
Ainsi, nous avons gardé notre architecte et son équipe de maîtrise d’œuvre, et les Chalets vont veiller à la bonne exécution de notre cahier des charges et de notre Permis de Construire mais aussi nous faire bénéficier de leur expertise.
Le temps et l'énergie économisés grâce à ce Contrat de Promotion Immobilière, nous ont permis de nous concentrer sur d'autres aspects : règlement intérieur, chantiers participatifs pour l'auto-finition des logements et l'entretien de la maison commune, des espaces verts, du potager, du verger etc.
MAIS, car il y a un mais, ce contrat fait de Mas Coop un bailleur social, et ainsi nous a soumis à des contraintes : par exemple, la réglementation oblige l'installation de toilettes mouillées (le locataire pouvait quand même choisir de ne pas les utiliser et d'installer des toilettes sèches) , l'eau de pluie ne peut être distribuée dans les logements, tous les logements de plain-pied doivent d'être accessibles aux Personnes à Mobilité Réduite : cela a entraîné un vrai surcoût auquel nous avons du trouver une solution (baisser d'autres postes de dépenses) pour ne pas faire payer un « droit d'entrée » exorbitant dans la coopérative qui reste attachée à la mixité sociale !
Combien ça coûte ?
Le projet global est évalué à 2 400 000€
Combien on paie par mois?
Le calcul de la redevance intègre de nombreux paramètres.
Au début du projet, le loyer était de 6.60€ le m², à quoi s'ajoute la redevance (épargne) de 3,98 soit 10€/m².
Aujourd'hui, après quelques aléas (travaux non prévus, subvention promise partiellement distribuée...) nous avons dû réajuster et augmenter nos loyers.
Nous payons aujourd'hui un loyer 7,79€ le m², la redevance est quant à elle restée inchangée.
Si je veux mettre un apport financier, à quel moment faut-il le verser ?
Le plus tôt possible après la cooptation, sinon il y a toujours la possibilité de faire des dons.
Acceptez vous tout le monde ou un revenu / apport est nécessaire ?
Jusqu’alors, nous avons ouvert nos portes à toutes personnes, et nous avons accueilli des personnes sans revenus ou apport. Or, à l’heure actuelle, pour l’équilibre du projet, il nous sera difficile d’accueillir de nouvelles personnes sans apport. Mais cela peut encore évoluer en fonction des arrivées.
Il est demandé pour un T2 (50-55m²) un apport de 38 000€, pour un T3 (63m²) 45 000€ et pour un T4(80m²) 55 000€.
Juridique
Pourquoi avoir choisi la coopérative d'habitants et pas une autre société ?
Ce statut était le plus proche de nos exigences, notamment sur l’aspect démocratique, sur la non-spéculation et sur les possibilités de financement solidaire au travers d’un emprunt collectif.
Les statuts garantissent-ils la non-spéculation même à long terme ?
Oui, c’est une garantie offerte par la coopérative d’habitants.
En cas de départ, comment cela se passe-t-il ?
Lors d’un départ, le coopérateur récupère la valeur de ses parts sociales.
Comment se déroule la succession pour les parts sociales d'un habitant décédé ?
Le successeur hérite de parts sociales ayant une valeur numéraire -et non de logement, ni même d’un droit au logement- dont la modalité de paiement est la même que pour les autres départs.